Harte Zeiten für alteingesessene Vermieter

Mit Bettenschwemme auf Gästefang

Mittlerweise wissen es wohl alle: Die Firma Domus baut im großen Stil in vielen Ortsteilen von Hohwacht. Nachdem das Objekt im Eckrehm jetzt fertig gestellt ist, geht es im November im Reiherstieg 12 weiter. Die dort entstehenden Ferienwohnungen bewirbt Domus unter anderem damit, dass diese auch „ hervorragend zur Vermietung geeignet“ sind (siehe Webseite der Firma). Domus bietet potentiellen Käufern sogar an, die Apartments über eine Hohwachter Ferienwohnungsvermittlung vermarkten zu lassen, um ihnen damit die Finanzierung der Wohnungen zu erleichtern. Gemäß Informationen aus der Gemeindeverwaltung, bereitet Domus außerdem den Bau von weiteren 48 Ferienwohnungen in der Strandstraße vor.

Die Anzahl der zur Vermietung stehenden Ferienquartiere wird in Hohwacht damit drastisch steigen. Die Zahl der Feriengäste wohl nicht. Trotz einem sich stetig verbessernden Angebot nimmt seit Jahren die Anzahl der Gäste nur unwesentlich zu. Hohwachter Ferienwohnungen und Zimmer sind nur im Juli voll belegt. In allen anderen Monaten übersteigt das Angebot die Nachfrage deutlich. (vgl. Tafel 1)

Diese Entwicklung wird zwangsweise einen Verdrängungsprozess in Gang setzen.  Bedenkt man nun, dass auch die Firma Anders 40 neue Ferienwohnungen direkt am Strand bauen will (siehe http://www.shz.de/lokales/ostholsteiner-anzeiger/investoren-plaene-liegen-in-hohwacht-auf-eis-id2186981.html), wird deutlich, dass sich der Existenzkampf der Hohwachter Vermieter verschärfen wird. Bei diesem Überangebot haben die Gäste die Qual der Wahl. Wer wird es ihnen verübeln, wenn sie sich für ihren Aufenthalt nur die allerneuesten Quartiere suchen, sie sich also überwiegend für die neu errichteten Apartments entscheiden.

Das Phänomen Verdrängungsmarkt wird für Hohwacht zur Realität.  Alteingesessene Vermieter müssen sich dieser Tatsache stellen.  Sind sie wirklich noch in der Lage, mit dem Komfort der geplanten Ferienquartiere mitzuhalten? Verfügen sie über ausreichende Rücklagen, um ihre Zimmer/Apartments den neuen Standards anzupassen? Oder müssen sie sich bald  auf eine drastisch reduzierte Auslastung gefasst machen? Werden sie möglicherweise gezwungen sein, durch Dumpingpreise  Gäste zurückzugewinnen?

Spätestens wenn die nächsten Bauprojekte im Reiherstieg, in der Strandstrasse und  in den Dünen am großen Parkplatz fertig gestellt sind, wird Hohwacht um insgesamt 102 Ferienwohnungen, bzw. um ca. 408 Betten reicher sein. Bei einem aktuellen Bestand von 2300 Betten bedeutet dieser Bettenzuwachs eine Angebotssteigerung von 17,74 %.  Ein erhöhtes, verbessertes Angebot zieht aber nicht zwangsläufig eine steigende Nachfrage nach sich, wie die letzten 8 Jahre gezeigt haben.

Der Kuchen „Gast“ wird also nicht größer werden, wohl aber die Anzahl derer, die davon ein Stückchen abhaben wollen. In Zahlen ausgedrückt bedeutet dies, dass jetzige Vermieter mit einem Buchungsrückgang von durchschnittlich 10% bis 15% (vgl. Anmerkung) rechnen müssen. Die neuen, gut ausgestatteten Wohnungen direkt am Strand werden sicher nicht diejenigen sein, die leer stehen werden. Jeder Gast, der dort bucht, lässt aber ein Bett bei einem alteingesessenen Vermieter leer bleiben.

Bei einem Auslastungsrückgang von 10% bis 15% im Durchschnitt wird es aber nicht bleiben. Schon jetzt sind bereits weitere Bauprojekte in Hohwacht in Planung. Das alte Schwimmbad beispielsweise soll einem größeren Bauvorhaben weichen.  Und auch Domus hat bereits weitere Grundstücke im Ort aufgekauft.

Der von der Gemeindeverwaltung initiierte Verdrängungsprozess wird viele Verlierer haben. Die Firmen Domus und Anders werden nicht zu diesen gehören.

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Tafel 1
Quelle:
Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein

statistik

Übernachtungen

Anmerkung:
Die Schwankung der Prozentwerte ergibt sich aus der Tatsache, dass nicht alle Wohnungen als Ferienquartiere auf dem Vermietungsmarkt angeboten werden. Bis 2015 dürfen maximal 45 neue Wohnungen für Personen mit erstem Wohnsitz in Hohwacht gebaut werden, Ferienwohnungen jedoch in unbegrenzter Anzahl. Für die geplanten Wohnungen auf dem alten Deich ist die Vorgabe wieder eine andere: Hier müssen mindestens 70% der Apartments zur Vermietung an Feriengäste bereit stehen.

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